Inwestorzy indywidualni coraz częściej sami budują mieszkania. A końca hossy nie widać

Jeśli myślisz o inwestycji mieszkaniowej, zapewne pierwsze, co przychodzi Ci na myśl, to kupno gotowego lokalu. Tymczasem okazuje się, że coraz więcej osób samodzielnie bierze się za budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem. Na horyzoncie nie widać też końca hossy dla deweloperów.

Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, 78 tysięcy mieszkań oddanych do użytku w 2016 roku zostało wybudowanych indywidualnie, a 79 tysięcy - przez deweloperów. Co więcej, ubiegły rok był dopiero drugim w historii, gdy firmy deweloperskie miały niewielką przewagę na rynku nieruchomości. Wcześniej doszło do tego w 2009 roku, czyli w szczycie poprzedniego boomu mieszkaniowego.

W ciągu minionych 17 lat pod względem liczby oddanych do użytku mieszkań zdecydowanie przeważało budownictwo indywidualne, przewyższając aktywność deweloperów w tym zakresie nawet ponad dwukrotnie. Proporcje te zaczęły się szybko wyrównywać w latach 2006-2007, a po dwuletniej przerwie spowodowanej nieruchomościowym krachem, tendencja ta kontynuowana jest od 2012 roku - komentuje Roman Przasnyski, główny analityk Gerda Broker.

Budują, by sprzedać lub wynająć

Ze wszystkich mieszkań wybudowanych w zeszłym roku przez inwestorów indywidualnych, ponad 12 tysięcy było przeznaczonych na sprzedaż i wynajem.

GUS dopiero od pięciu lat systematycznie podaje dane dotyczące struktury budownictwa indywidualnego. Wynika z nich, że prywatni inwestorzy co roku budują od 9 do ponad 12 tysięcy mieszkań z zamiarem ich sprzedaży lub wynajmu.

Od trzech lat obserwujemy wyraźny wzrost tej liczby - w 2015 roku przekroczyła nieznacznie 12 tysięcy, rosnąc o 22 procent, a w 2016 roku podskoczyła do ponad 12,3 tysięcy. To około 8 proc. wszystkich oddanych do użytku mieszkań w skali roku. Porównując to jednak do liczby lokali sprzedanych przez deweloperów, odsetek wynosi już około 16-19 procent.

Goldsaver.pl

 

- Choć trudno mówić o wielkiej konkurencji, to jednak jest to odsetek znaczący. Widoczny ostatnio wzrost aktywności inwestorów indywidualnych świadczy o tym, że coraz liczniejsza grupa posiadaczy oszczędności stara się wykorzystać nieruchomościową hossę i optymalnie wykorzystać posiadany kapitał. Nie tylko kupując gotowe mieszkania, ale także przechwytując marżę deweloperską. W ten sposób są w stanie zarobić na sprzedaży lokalu nawet w okresie, gdy ceny nieruchomości na rynku nie rosną w znaczącym stopniu lub zdecydowanie zwiększyć rentowność w przypadku jego wynajmowania - tłumaczy Roman Przasnyski.

Eksperci przyznają jednak, że trudno oszacować, czy ta forma inwestowania będzie zyskiwać na popularności. Podkreślają, że barierą jest w tym przypadku konieczność posiadania większego kapitału oraz znacznego zaangażowania inwestora i posiadania odpowiednich kompetencji.

- Nadal więc dominującą metodą pozostanie kupowanie gotowych lokali i ich wynajem. Zaś w sytuacji ewentualnego kurczenia się zysków lub spadku względnej atrakcyjności stóp zwrotu, poszukiwanie takich form wynajmu, które umożliwią zwiększenie jego efektywności - dodaje Przasnyski.

Końca hossy deweloperów nie widać

Najnowsze dane GUS-u pokazują też, że deweloperzy nie zwalniają tempa i budują coraz więcej. Tylko w maju, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła o ponad 56 procent w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku.

A od początku 2017 roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 106 841 mieszkań, co oznacza 38,3 procent wzrostu w stosunku do 2016 roku. Z kolei do użytku oddano 63 903 lokali.

Znawcy branży podkreślają, że rynek deweloperski jest nadal w fazie ożywienia. I mimo głosów, że koniec programu Mieszkanie dla Młodych osłabi koniunkturę na rynku, a Mieszkanie Plus zabierze klientów, nic takiego na razie nie ma miejsca.

- Podobnie jak w poprzednich latach, które charakteryzowały się historycznie dobrymi wynikami, tak i w tym roku ostrożnie podchodzimy do wieszczenia kolejnych rekordów, jednak dane GUS nastrajają nas bardzo pozytywnie i z dużą uwagą przyglądamy się kolejnym raportom o stanie branży – podkreśla Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dobrą sytuację potwierdzają też sami deweloperzy.

- Widzimy w naszych biurach sprzedaży, że popyt na mieszkania nie słabnie. Mamy inwestycje, które niemal w połowie wyprzedają się na etapie przedsprzedaży. Z naszych obserwacji wynika, że nadal znaczna część zakupów to transakcje gotówkowe, w II kwartale 2017 stanowiły one 43%. Oznacza to, że mieszkania nadal stanowią preferowaną formę inwestycji kapitału, przez co popyt nie ulega większym wahaniom – mówi Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.

Eksperci wymieniają, że wpływ na ten stan rzeczy ma bardzo dobra, dająca poczucie bezpieczeństwa sytuacja na rynku pracy oraz niskie stopy procentowe, które zachęcają ludzi zarówno do zakupu mieszkań pod inwestycje, jak i zapewniają łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych.

Obcokrajowcy napędzają sprzedaż

Znawcy rynku przyznają, że wysoką sprzedaż mieszkań deweloperzy zawdzięczają w dużej mierze obcokrajowcom. W nieruchomości w Polsce coraz chętniej inwestują Ukraińcy, Niemcy i Brytyjczycy, którzy w ubiegłym roku kupili łącznie aż 6,4 tys. lokali w największych polskich aglomeracjach.

Najwięcej (blisko 294 tys. mkw. kupionej powierzchni) - w województwie mazowieckim. Sporym zainteresowaniem cudzoziemców cieszą się też nieruchomości w Małopolsce (99,2 tys. mkw.) i na Dolnym Śląsku (57,2 tys. mkw.).

Z szacunków firm deweloperskich wynika, że ten trend będzie się utrzymywał i nowe mieszkania nie będą długo czekały na nabywców. Inwestorzy przyznają, że popyt stymulowany przez zagranicznych nabywców będzie miał przełożenie nie tylko na podaż, ale też na podejście do potencjalnych klientów.

- Większość deweloperów już od dawna zdaje sobie sprawę, że dużą grupę nabywców stanowią osoby z zagranicy. W związku z tym strony internetowe w języku angielskim czy odpowiednio dostosowane działania marketingowe, stają się powoli standardem – dodaje Foder.

Jak podkreślają eksperci, inwestorzy obserwują rynek i dostosowują się do jego wymagań, dzięki czemu rynek deweloperski jest stabilny – nie ma galopujących cen ani zakupów spekulacyjnych. Zapowiadają, że wszystko wskazuje na to, że ten rok będzie dla branży równie dobry, jak ubiegły.

fot. grovyalcove, pixabay.com, CC0

Komentarze

Tomasz Matejuk