Jak wybrać najlepszy kredyt mieszkaniowy? Zwróć uwagę na te elementy

Jeśli przymierzasz się do zakupu własnego mieszkania i myślisz o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, masz do wyboru mnóstwo ofert różnych banków. Jak wybrać tę najlepszą? Który z elementów przeanalizować w pierwszej kolejności? Sprawdź, co podpowiadają eksperci.

Popyt na mieszkania nie maleje, a coraz więcej osób sięga po kredyty hipoteczne. W I kwartale 2017 roku Polacy podpisali ponad 50 tysięcy umów kredytowych - to o prawie 20 procent więcej niż w ostatnim kwartale zeszłego roku. A w lipcu w życie weszła nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która ma zwiększyć transparentność ofert i wzmocnić pozycję klientów.

Wiele osób nadal może mieć jednak problem z oceną atrakcyjności poszczególnych ofert kredytów mieszkaniowych. Przede wszystkim, jak podkreślają eksperci, trzeba wziąć pod uwagę kilka kluczowych parametrów. To m.in. oprocentowanie kredytu, rodzaj spłacanych rat, prowizje dla banku za udzielenie finansowania oraz wysokość wymaganego wkładu własnego.

Oprocentowanie kredytu

Jeżeli zastanawiamy się, z oferty którego banku skorzystać, przede wszystkim powinniśmy przeanalizować wysokość oprocentowania. Składa się ono z dwóch elementów: stawki WIBOR 3M, czyli stopy procentowej po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze oraz z marży banku.

Sprawdźmy, jaka jest aktualna wysokość marży w wybranych bankach. Ten wskaźnik nie powinien bowiem zmieniać się przez cały okres trwania umowy, w przeciwieństwie do stawki WIBOR 3M. Wybranie oferty banku, który oferuje niską marżę, jest kluczowe, bo dzięki temu będziemy spłacać niższe raty – radzi Ewa Kozłowska, ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Gold Finance.

Dopiero potem przyjrzyjmy się innym elementom kredytu, jak choćby prowizja dla banku. Choć jej wysokość ma wpływ na całkowity koszt kredytu, jest to jednorazowy wydatek, który nie obciąży naszego portfela w przyszłości.

Goldsaver.pl

 

Wysokość wkładu własnego i rodzaj spłacanych rat

Jak radzą eksperci, analizując oferty kredytów mieszkaniowych, nie powinniśmy zapominać o elementach, które wpływają na wygodę spłaty danego zobowiązania, czyli o wysokości wymaganego wkładu własnego i rodzaju spłacanych rat. Szczególnie ten ostatni parametr może wpływać na wysokość kwoty, którą regularnie będziemy zwracać do banku.

Niezależnie od tego, czy wybierzemy raty równe czy malejące, nasze comiesięczne zobowiązanie będzie składać się ze spłacanego zadłużenia, czyli tzw. raty kapitałowej oraz odsetek od zadłużenia. Decydując się na raty równe, początkowo udział pierwszej części w racie będzie niższy – będziemy bowiem spłacali głównie odsetki i stosunkowo małą część kapitału. Z czasem te proporcje będą się odwracać i na koniec spłaty rata składać się będzie niemal wyłącznie z części kapitałowej.

Wybierając drugie rozwiązanie, czyli raty malejące, nasze comiesięczne zobowiązanie wobec banku będzie systematycznie maleć. Na ratę składać się będzie rata kapitałowa o stałej wysokości oraz odsetki od malejącego zadłużenia.

W porównaniu do rat stałych, przy ratach malejących ostatecznie zapłacimy jednak więcej odsetek i na początku okresu kredytowania będziemy musieli liczyć się ze spłatą wyższych rat. Jest to jednak atrakcyjne rozwiązanie dla osób, które zaciągają kredyt hipoteczny około 40. roku życia, rozkładając spłatę np. na 20-30 lat. Pod koniec okresu kredytowania, kiedy np. świadczenie emerytalne staje się naszym głównym źródłem dochodów, spłacane raty będą mniejszym obciążeniem dla domowego budżetu – tłumaczy Ewa Kozłowska.

Całkowity koszt kredytu będzie zależeć także od tego, jak dużą sumę chcemy przeznaczyć na wkład własny. W tym przypadku zwykle obowiązuje zasada: im wyższy wkład własny, tym mniejsze koszty kredytu. Obecnie minimalny wkład własny wynosi 20 proc. całkowitych kosztów inwestycji. Może zostać obniżony do 10 proc., ale prawdopodobnie kredytodawca będzie wymagał od nas dodatkowego zabezpieczenia.

Co nie wpływa na atrakcyjność kredytu?

Nowa ustawa o kredytach hipotecznych nałożyła na banki i pośredników obowiązek przygotowania dla przyszłych kredytobiorców formularzy informacyjnych. W takim dokumencie znajdują się najważniejsze parametry oferty, dopasowanej do sytuacji finansowej klienta.

Jeżeli po kredyt udajemy się do pośrednika, na formularzu informacyjnym dołączonym do oferty znajdziemy dodatkowy zapis, który będzie dotyczyć wysokości wypłacanej mu prowizji za udzielenie kredytu. Nie wpływa ona na całkowity koszt zobowiązania, ani na atrakcyjność danej oferty, ponieważ opłata związana z wynagrodzeniem dla pośrednika kredytowego leży po stronie banku, a nie kredytobiorcy.

Analizując oferty banków, nie musimy też brać pod uwagę kosztów związanych z zakupem produktów dodatkowych, jeżeli nie jesteśmy nimi zainteresowani. Do momentu wejścia w życie nowego prawa, skorzystanie z produktów dodatkowych, takich jak, np. karta kredytowa czy uruchomienie programu oszczędnościowego, mogło mieć wpływ na decyzję banku o przyznaniu środków.

Kredytobiorca często musiał analizować oferty nie tylko pod względem najważniejszych parametrów samego kredytu, takich jak, np. okres spłaty zadłużenia, wysokość rat, oprocentowanie, ale także oceniać opłacalność zakupu dodatkowych produktów, które były powiązane z kredytem i wpływały np. na wysokość prowizji banku. Zgodnie z nowymi przepisami, sprzedaż wiązana zostaje zabroniona, więc banki będą musiały posiadać w swojej ofercie kredyty hipoteczne bez produktów dodatkowych, poza darmowymi rachunkami osobistymi, służącymi do spłaty zadłużenia – mówi Michał Krajkowski, ZFPF, Notus Finanse.

fot. AlexanderStein, pixabay.com, CC0

Komentarze

Tomasz Matejuk